罗利——对商业地产危机的担忧在全国范围内引起了许多头条新闻。那在罗利和大三角呢?租赁和建筑行业是否即将出现低迷?投资者、银行家和开发商应该担心吗?

“是的，”约翰·博伊德(John Boyd)说，他是一位公认的行业招聘人员，多年来一直积极参与三角和北卡罗来纳的交易。

他警告称:“尽管三角地区拥有悠久的历史优势，而且北卡提供了积极的商业环境，但它们将被迫加入这个俱乐部。”

环境有多糟糕?

商业地产公司世邦魏理仕(CBRE b| Raleigh)的一位高管以当前的经济环境为例，警告称“新办公楼开发的增长不温不热”。世邦魏理仕的报告还警告说，“短期内存在非常现实的不利因素”，鉴于劳动力市场紧张，空缺职位多于可用劳动力，“一些雇主可能更愿意削减房地产支出，而不是人才。”

商业房地产公司仲量联行(JLL)表示，一个闪烁的警示灯:空置率达到了15%——这是自2009-2010年“大衰退”以来从未见过的水平。该组织的报告称，空置面积为130万平方英尺——“是疫情短暂恢复期增加的两倍”。

仲量联行研究:关键数据

“追求品质”

不过，一些物业仍有需求，比如世邦魏理仕(CBRE)负责咨询与交易服务的执行副总裁科斯梅尔(Brad Corsmeier)所说的混合用途。

他说:“我们看到了高度舒适的多功能项目的优势，这些项目提供了独特的、差异化的体验，而不仅仅是一个工作的地方。”这些向高质量项目的转移占据了市场最高的价格，导致这类项目的租金持续增长。老旧的郊区办公楼需求将继续下降，除非业主愿意投资他们的建筑，创造一些特别的东西，以保持竞争力。”

然而，无论其吸引力或便利程度如何，都存在成本因素。

不断上升的利率打击了商业房地产市场，就像打击了房屋销售一样。

北卡罗来纳大学教堂山分校(UNC-Chapel Hill)金融学教授雅各布•萨吉(Jacob Sagi)是这样描述利率的:“我们都知道，利率飙升，与此同时，股票和债券等投资资产的价格暴跌。为了理解同样的经济压力应该如何适用于商业地产，考虑到典型的商业地产抵押贷款在2021年4月的利率可能在3.5%左右。两年后，同样的贷款(贷款价值比相同)的利率很可能会超过6%。

然而，市场前景并非一片黯淡。新的项目不断公布，比如肖大学附近和罗利市中心其他地方的办公楼计划。而且凯里的南山购物中心有个重建计划。毫不奇怪，大多数接受采访的人都有积极的期望和消极的担忧。

罗利市中心联盟(Downtown Raleigh Alliance)负责经济发展的副总裁威尔·加斯金斯(Will Gaskins)提出了以下两个观点:

• “尽管有宏观趋势，比如办公室的可用性越来越高，但我们仍然坚持在罗利市中心的数据中继续看到积极的数字- 2023年第一季度A级办公室净吸纳量和直接办公室净吸纳量均为正值(世邦魏理仕的报告)。这意味着高品质的办公空间和正在交付的新空间是有限的继续保持净收益。
• “总的来说，这是一个反思的时期商业办公空间的估值需要时间来整理，但靠近住房、底层设施和交通的整体办公空间将是最佳位置奈德向前说。罗利市中心是一个生活、工作和旅游的好地方，这将继续下去继续推动成功前进。”

世邦魏理仕图形

在家工作或混合工作的影响;转租激增

给商业市场蒙上阴影的是，在疫情期间，办公室大部分空置，员工被赶回家，这种影响挥之不去。

世邦魏理仕租户服务执行副总裁L. Heath Chapman指出:“写字楼需求受到混合工作、企业成本控制和经济不确定性的影响。”

《华尔街日报》(The Wall Street Journal)周一报道称:“美国办公楼空置率在第一季度达到了一个里程碑，上升至12.9%，超过了2008年金融危机期间的峰值。尽管失业率很低，但这一数字标志着自数据公司CoStar Group Inc.自2000年开始跟踪以来的最高空缺率。”

CNN补充道:“投资者和监管机构在最近的银行倒闭后对金融系统的问题迹象保持高度警惕，现在把注意力集中在20万亿美元的美国商业房地产市场的低迷上。”

人们仍然在工作——只是不在小隔间里了。北卡罗来纳州美国的失业率只有3.5%，因此继续开车上班的人越来越少，因为红帽(Red Hat)和其母公司IBM等公司都有在家工作的政策。红帽正在裁员800人，IBM最近也进行了裁员。许多公司也是如此。北卡罗来纳州技术协会(north c. Technology Association)最近的一项调查显示，46%的受访公司允许76%至100%的雇主选择WFH或混合选项。

当地有很大的警示灯，可能与WFH或当前经济有关。

世邦魏理仕的科斯迈表示:“混合型工作、企业成本控制和经济不确定性，都影响了写字楼需求。”但世邦魏理仕的查普曼认为，越来越多的公司会调整政策，要求更多的办公桌上座率。“越来越多的公司要求以某种形式回到办公室。即使是一周3天，也需要类似的足迹。许多决定重返办公室的人想要新的、更酷的、体验式的房地产，所以有一些需求。”

其中一些:

• 即使在顶级的“A级”空间和被标记为“奖杯塔”的地方，空置率也在上升。《巴伦周刊》(Barron’s)将这样的建筑定义为“为公众所熟知、为机构所追捧的地标性建筑。养老基金和保险公司等普通投资者。一般来说，独一无二的建筑设计，具有最高质量的材料和饰面，昂贵的装饰。”)
• “记录”转租空间可用。
• 有限公司nstruction有限公司继续开发新项目，其中70%尚未预售。

这是世邦魏理仕的数据。

现在正在提供转租的空间中，有一些曾经是生物技术和科技的主要场所:

• 制药巨头伊克维亚今年早些时候在其总部大楼投放了26万平方英尺的市场
• 科技公司思杰(Citrix)将其位于罗利市中心的办公大楼(15.3万平方英尺)转租出去。

然而，来自罗利市中心联盟的Gaskins认为思杰的决定带来了机遇:“像思杰以前的位置这样的转租空间对于市中心来说是一个不可思议的机会，在一个通常不可用的绝佳位置，提供独特的、高质量的空间，这对未来的租户来说具有巨大的经济发展潜力和吸引力。”

寻求出售空间的远不止艾奇瓦和思杰。仲量联行表示:“公司继续通过转租空间使市场饱和。”仲量联行警告称，“在资本市场稳定之前，突破性进展将停止。”

世邦魏理仕图形

“转租将对未来的建设构成威胁”

总结:查普曼指出，转租是对未来增长的威胁。

他表示:“转租将对未来的建设构成威胁，除非其中大部分通过转租或直接方式被吸收。”

世邦魏理仕在其报告中称，混合工作是“转租数量上升的主要原因”。

仲量联行的报告还指出，转租是对甲级写字楼租金的潜在威胁:

“市场上转租空间的增加，以及直接(租赁)空间价格的降低和转租率的提高，可能会创造一个更多的转租空间与直接竞争的环境。随着转租的可用性从郊区的B级转移到A级，最高端的转租选择和一些直接选择之间的竞争将会加剧。”

但世邦魏理仕指出，也出现了一些积极的进展:

• Advance Auto Parts移除31338平方英尺。为了满足未来的空间需求，该公司从位于罗利中城(Midtown Raleigh)的同名大厦的转租市场中，购入了一套面积约为60平方米的公寓。
• 是k公司建筑转租面积20,643平方米位于RTP/I-40走廊40 540号楼的SolarWinds
• 普拉玛转租了12,870平方米。新总部位于西街107号。罗利市中心的哈格特街

问题的根本原因是:经济

自大衰退结束以来，除了COVID之外，起重机在景观中升起的地方几乎和葛藤一样常见，这个地区出了什么问题?

经济。

沃尔登周三警告说，北卡罗来纳州最新的经济指标显示经济正在衰退。“这个消息对该州的领先经济指数来说不是好消息，”他在一封电子邮件中宣称。“近期经济似乎有三种选择:缓慢增长、零增长或负增长。让我们希望第一扇门——缓慢增长——是最终打开的那扇门。”

仲量联行表示:“随着焦点从工作场所战略转向动荡的宏观经济环境，潜在租户的不确定性继续增加。”

凯恩房地产公司(Kane Realty)的约翰·凯恩(John Kane)最近撤回了对北山(North Hills)另外两栋塔楼的重新规划请求。但据媒体报道，这一决定更多是基于与罗利市的斗争和当地居民的反对。凯恩暂时离开开发市场预计不会持续太久。世邦魏理仕的查普曼表示:“我相信，几年后，当市场周期好转时，我们会看到凯恩要求重新规划。凯恩拥有出色的业绩记录，而北山是该国最深思熟虑、规划最周密的开发项目之一。”

世邦魏理仕负责咨询与交易服务的执行副总裁布拉德•科斯梅尔指出，尽管目前市场存在问题，但“三角地区并没有过度开发”。“实际上，好的、全新的、质量上乘的A级车确实供不应求。”

该怎么办?仲量联行是一家专注于生命科学领域的房地产公司，它看到了三角地区企业面临的挑战和企业房地产需求带来的机遇。

“现在是时候让城市、开发商、投资者、商业领袖、房地产社区和其他利益相关者走到一起，以更全面的方式创造性地规划新的前进道路，”该公司发言人表示。“挑战是存在的，但通过创造人们想要消磨时间的地方，包括办公室，将人们吸引回市中心和郊区，符合我们社区的最大利益。”

在三角高科技办公室里。(仲量联行图)

有足够的需求吗?

企业是否能够或将选择在新的空间落户或扩大现有的租约是未知的，这就是博伊德和其他人担心的原因。

随着美国联邦储备委员会(fed)对抗通货膨胀，利率持续上升，经济衰退的可能性增加，经济前景很难与新冠疫情(COVID - 19)以来的情况相比。当时，开发商公布了40层办公楼的计划。最近银行业出现的问题加剧了人们的担忧，导致第一共和国(First Republic)、瑞士信贷(Credit Suisse)和硅谷银行(Silicon Valley Bank，现归总部位于罗利的第一公民银行(First Citizens Bank)所有)等机构倒闭。

查普曼说，现在最大的挑战不是“奖杯塔”，而是老建筑。

“我们看到了高舒适性综合项目的优势，这些项目提供了独特的、差异化的体验，而不仅仅是一个工作的地方。这些追求高质量的项目拥有最高的市场价格，导致这类项目的租金持续增长。”“老旧的郊区办公楼需求将继续下降，除非业主愿意投资他们的建筑，创造一些特别的东西，以保持竞争力。”

世邦魏理仕在报告中指出:“世邦魏理仕最近对受疫情和混合工作影响最严重的美国办公楼进行了研究，发现大多数办公楼建于1980年至2009年之间，缺乏便利设施。”

仲量联行认为，许多公司不会要求全职员工回到办公室，而是会采用一种需要更小足迹的混合模式。

这位发言人说:“每家公司都在努力寻找合适的平衡，让一个组织在长期内取得成功。尽管我们已经进行了三年，但这个实验需要更多的时间来完成，并找到合适的平衡。”“混合工作将继续存在，但完全远程工作正在减少。有迹象表明，一些公司正在改变完全远程办公的策略，并认识到在员工愿意来的中心地点办公(即使每周只有2-3天)对企业和员工都更好。”

新罗利总部的总部标志。在“奖杯塔”的顶端。

新的奖杯塔?

然而，即使现在建造一座拥有所有设施的“奖杯塔”，现在也可能是不可能的，尽管在罗利市中心已经讨论了两座新塔的计划。

查普曼说:“我不确定在今天的环境下，一座40层的高楼是如何获得资金的。”“银行实际上已经停止了对新写字楼开发项目的贷款，未来三年将有1.5万亿美元的贷款到期。这些贷款中的大多数都是在接近于零的利率下发放的，因此这些贷款将不得不以更高的利率和更低的价值进行再融资，这将对办公部门造成更大的压力。在这些贷款得到解决和写字楼需求回升之前，我们将看到新写字楼开发的温和增长。”

世邦魏理仕(CBRE)的科斯迈耶插话说:“很多人正在申请分区批准，这样他们就可以规划出最大的密度。没有人会建40层楼。任何东西都需要大量的前期租赁，正如希思所说，需要债务，这在目前几乎是不可能的。”

银行的压力

随着成本和职位空缺的增加，账单即将到期。开发者能付钱给他们吗?

“在我看来，银行业正在——也应该——担心商业房地产的近期收缩，”北卡罗来纳州立大学经济学家迈克尔·瓦尔登博士警告说。他预计“不会有大范围的灾难”，至少在这个州是这样。他解释说:“我认为，较新的增长地区，比如北卡罗来纳州的地铁，商业房地产活动将有所放缓，但我认为，由于经济增长强劲，虽然有所回落，但不会出现大范围的灾难，不会像老地区那样受到冲击。”

博伊德说，这是一个需要解决的关键问题。

“未来五年，将有超过2.5万亿美元的商业房地产债务到期。这比历史上任何五年都要多，”博伊德解释道。“与此同时，(商业房地产公司)世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，房价上涨了一倍多，三角地区的商业房地产空置率正在上升。”

通过吸收数——来自仲量联行

仲量联行图表跟踪罗利空间的数据

净空间，吸收空间，深红色

办公空间需求放缓——用“净空间吸收量”来表示——意味着随着建设的继续，更多的平方英尺可用。在供求经济中，这损害了公司提高租金的能力。

面临挑战的不仅仅是新建筑开发商。它也是现有建筑的所有者，随着公司迁往别处或缩小规模，现有建筑的可用空间越来越大。世邦魏理仕在其涵盖今年第一季度的最新报告中提到了一些担忧。一是租金不会像过去那样上涨。

随着新建筑的继续，空置率正在攀升——世邦魏理仕称之为“净吸收”的结果——而最新的数据是“严重亏损”。

可用面积为440万平方英尺。但在建的面积还有220万平方英尺。世邦魏理仕告诉WRAL News，其中只有30%的空间是预先租用的。其中包括为罗利通信公司Bandwidth建立新总部大楼的协议。

世邦魏理仕的查普曼说:“我认为，在目前的市场上，只有30%的预售房才能建成或获得融资，所以我认为，任何正在建设并将在未来24个月内交付使用的写字楼项目，未来肯定会面临一些挑战。”

然而，世邦魏理仕(CBRE)的科斯迈耶表示:“在开发中，横跨金三角的200万平方英尺并不是一个大得可怕的数字。”

这相当于几座20层的塔楼，因为每座塔楼的设计都不同，用途各异，从办公大楼到住宅，再到零售、商业、公寓或公寓的综合体。例如，罗利希尔斯伯勒街301号的罗利十字路口(Raleigh Crossing)有20层楼高，顶层是软件初创公司Pendo的总部。这座建筑有28万平方英尺的空间。

世邦魏理仕报告中的一些要点:

• “鉴于租赁活动的稀缺和转租空间的激烈竞争，房东对经纪人的激励和优惠变得更加积极，租金增长开始放缓。
• “与前三年第一季度的5.4%、4.6%和6.3%相比，2023年第一季度的平均A级要价仅同比上涨0.8%。
• “奖杯建筑(比如过去10年涌现出来的新大楼中所谓的A级空间)仍然是例外，业主们感到不安继续推高这些房产的利率。”

世邦魏理仕的数据还显示，新的写字楼建设速度超过了需求，尽管一些项目——比如凯恩地产(Kane Realty)牵头的北山(North Hills)最新的扩建概念——被搁置。

• 空置率——低在过去，低在过去导致租金上涨-飙升至13.4%，上升50个基点
• A类直接空置率攀升至14.4%，上升60个基点
• 转租面积达到创纪录的440万平方英尺-三角办公空间库存增加到8.3%
• 此外，现有的塔楼空间有限如制药巨头伊克维亚在三角研究公园I-40走廊上的塔楼。
• 世邦魏理仕表示，该季度可用空间的“负吸收量”为212,217平方英尺。
• 与此同时，转租面积飙升至“负吸收”56.6万平方英尺。

如前所述，仲量联行报告的空置率为15%。

工厂或仓库建筑物内的混凝土地板，为工业背景留出空间。桥式起重机或桥式起重机包括用于运输、制造和生产的起重机。

对银行的多米诺骨牌效应?

博伊德警告说，如果开发商无法付款，那么为项目融资的银行就会陷入困境。

博伊德说:“为商业房地产贷款再融资将非常昂贵，并可能导致某种危机，特别是在大约70%的商业房地产贷款为所有的地区银行界。”

“快速上升的利率给投资者和开发商上了宝贵的一课。天下没有白送的钱。”

《瓦尔登湖》所赞同的。

他表示:“商业房地产总是容易受到经济衰退的影响，甚至容易受到对经济衰退的担忧的影响。”“与广泛的房地产一样，商业房地产的投资者在疫情期间和之后立即利用了历史上较低的利率——美联储的补充。现在，随着利率上升和经济衰退的可能性，商业房地产行业面临挑战。”

北卡罗来纳大学教授Sagi说会有痛苦，但是危机呢?

“CRE，尤其是写字楼行业，不太可能引发全国性的金融危机，但这不应被视为轻视该资产类别压力带来的痛苦或影响。根据联邦存款保险公司2022年底的社区银行研究计划，大约27%的小型/社区银行(通常贷款资产负债表为20亿美元或以下)是“商业地产专家”，商业地产贷款占其资产负债表的30%或更多。他说:“这些机构中的一些可能会倒闭，或者可能不得不削减它们的整体贷款，这可能会损害一些社区，特别是那些没有得到大型银行机构服务的社区。此外，空置率不断上升的房地产压力可能意味着房产税(以及当地服务)的下降，以及城市“沙漠”日益增加的风险。痛苦是会有的，但很可能是局部的，一些社区比其他社区遭受的痛苦更大。如果说有什么不同的话，那就是CRE不会引发危机，让我们陷入衰退，而是主要由其他因素引发的衰退，将进一步加剧办公部门的麻烦，放大一些社区的痛苦。”

达勒姆市中心

未来吗?

短期的痛苦……

仲量联行认为短期挑战仍在继续:“优质资产的表现明显优于其他写字楼市场。预计今年上半年写字楼需求将保持低迷，从而逐步复苏。”

长期收益……

该网站的招聘人员博伊德认为，“北卡罗莱纳州将比其他许多州更好地度过这场风暴，因为它拥有大量的高校和高质量的劳动力，来自高税收州的持续移民，其多样化的工业部门，以及总体上积极的商业环境。”

罗利市中心的高管加斯金斯仍然非常乐观。

他说:“罗利市中心是一个理想的市场，将继续吸引像最近的proarma总部这样的公司，该公司宣布计划增加约75-100个新工作岗位，并在罗利市中心租赁了a级空间。”

“罗利市中心的写字楼市场现在和未来都处于有利地位。罗利市中心有一个令人难以置信的人际库，吸引了很多公司，市中心有非常理想的城市设施，比如人口密度、餐馆、店面和交通，这些在三角市场都是独一无二的。市中心办公空间的质量也很有吸引力，因为公司会评估他们的足迹，并在新租约中寻求更高质量的空间。”